Gehölzwertermittlung nach Methode Koch

Bei der sogenannten Methode Koch handelt es sich um eine monetäre Bewertung von Schutz- und Gestaltungsgrün, die geltende rechtliche Vorgaben berücksichtigt. 1975 wurde dieses Verfahren vom Bundesgerichtshof im sogenannten Kastanienbaumurteil erstmals in allen Einzelheiten anerkannt (BGH 13.05.1975 – VI ZR 85/74), sowie 1989 bestätigt (BGH Urteil vom 07.03.1989 – IVa ZR 130/88). Mit dem Urteil des BGH vom 15.10.1999 (V ZR 77/99), welches die Methode Koch erneut als Grundlage für Schadensersatzansprüche bestätigt hat, kann somit gegenwärtig verlässlich von einer ständigen Rechtssprechung ausgegangen werden.

Wichtig ist es zu erwähnen, dass der BGH mit dem Urteil vom 25.01.2013 (V ZR 222/12) erstmalig bestätigt, das auch die Ermittlung von Teilschäden nach Methode Koch bestand hat.

Das Verfahren

Der Wert des Gehölzes an sich kann nur deshalb errechnet werden, da es als Bestandteil eines Grundstückes angesehen wird. Dies ermöglicht die Anwendung der Sachwertermittulung analog zu anderen gängigen Wertermittlungsmethoden wie z. B. der Immobilien- oder Grundstücksbewertung. Letztendlich ist die Wertminderung eines Gehölzes als Beeinträchtigung der Grundstückwertes anzusehen.

Bei der Methode Koch wird der Wert eines Gehölzes über die Herstellungskosten aus der Vergangenheit heraus berechnet, also stichtagsbezogen aufgezinst. Im Vergleich zu Gebäuden haben Gehölze in der Regel eine deutlich längere Herstellungszeit. Finanzielle Aufwendungen, die hierbei entstehen, werden als Investitionen erfasst und sind über den Zeitraum der Herstellung zu verzinsen. Ein inflationsbereinigter, durch aktuelle Studien der derzeitigen Marktsituation angepasster Zinssatz wird hierzu herangezogen. Sofern keine Umsatzsteuervorabzugsberechtigung besteht, wird den kalkulierten Kosten in der Regel der zum Stichtag des Gutachtens gültige Umsatzsteuersatz angesetzt. Der Stichtag wird vom Sachverständigen festgelegt und kann z. B. der Tag der Begutachtung oder der Tag des Schadenseintritts sein.

Die Wertermittlung setzt sich zusammen aus den Kosten der Pflanzung sowie den Kosten in der Anwachsphase und der Herstellungsphase:

Kosten der Pflanzung

Die Anschaffungskosten für das Gehölz könnn den Katalogen repräsentativer Baumschulen entnommen werden. Hierbei ist besonders die Funktion des zu taxierenden Gehölzes im Kontext des Grundstückes festzulegen. Die Funktion bestimmt die Ausgangsgröße des Gehölzes, die ein wirtschaftlich sinnvoll denkender Mensch an diesem Standort verwendet würde. Hinzu kommen bei der Pflanzung anfallenden Kosten für Material und Lohn. Diese Ansätze können entweder tatsächlich kalkulkiert werden oder sind den aktuell veröffentlichten Tabellen von Hermann Schall zu entnehmen.

Kosten der Anwachsphase / Wert des gepflanzten und angewachsenen Gehölzes

Hier werden Pflegekosten für das gepflanzte Gehölz erfasst und als wiederkehrende Maßnahmen über in der Regel 3 Jahre berücksichtigt. Dazu zählen zum Beispiel Bewässern und Düngen sowie Schnittmaßnahmen und Kontrolle der Anbindungen oder auf Schädlinge.  Auch ein Risikoanteil für einen Ausfall der Pflanzung ist zu berücksichtigen.

Kosten der Herstellungsphase

Nach Abschluß der Anwachsphase (i.d.R. 3 Jahre), erfüllt das gepflanzte und gepflegte Gehölz zumeist noch nicht die zum Zeitpunkt des Schadenseintrittes festgelegte Funktion. Der Zeitraum bis zum Beginn der Funktionserfüllung wird als weiterer Herstellungszeitraum inklusive Pflege berücksichtigt und ebenfalls verzinst.

Vorschäden und Alter

Nun  müssen noch das Alter und die ggf. zum Zeitpunkt des Schadenseintritts bereits vorhandenen Schäden und Pflegemängel in Ansatz gebracht werden, sodass am Ende der Gehölzwert zum Stichtag finanziell dargestellt werden kann.

Schadensberechung

Über diesen Berechnungsweg wird  nun nach sachverständiger Abschätzung prozentual der eingetretenen Schaden bemessen und am Ende der Schaden im Verhältnis zum Ausgangswert betrachtet. Hierbei werden unterschiedliche Ansätze verfolgt, die Beseitigung des Schaden und die Nachsorge finden im Standardverfahren ebenfalls Berücksichtigung.